Baufinanzierung und Zinsbindung

In meinem ersten echten Beitrag möchte etwas zum Thema Baufinanzierung schreiben und zum Ende ein wenig auf das Forward Darlehen eingehen:

Die Baufinanzierung steht seit jeher im Spannungsfeld verschiedener, oftmals kollidierender Interessen.

Der wesentliche Unterschied der Baufinanzierung im Gegensatz zu anderen Finanzierungen oder Krediten ist die Höhe der zu finanzierenden Summe. Denn diese erreicht oftmals Höhen, die im Falle eines Ausfalls zu schwerwiegenden Abschreibungen der Banken führen kann. Aus diesem Grund wurden bestimmte Instrumente entwickelt, die eine umfassende Sicherung der finanzierten Summe gewährleisten.

Namentlich geschieht dies durch die Hypothek oder das Grundpfandrecht, welches aufgrund einiger Vorteile in der Bestellung die Hypothek zumindest wirtschaftlich verdrängt hat. Durch diese Instrumente erhält der Finanzierungsgeber ein so genanntes beschränkt dingliches Recht an der finanzierten Immobilie. Dafür wird der Finanzierungsgeber als Forderungsinhaber vor der Auszahlung der Finanzierung in das Grundbuch eingetragen. Er kann nun - etwa falls der Finanzierungsnehmer die Tilgungszinsen der Finanzierung nicht mehr zahlen kann - seine Forderung aus der finanzierten Immobilie befriedigen. In der Praxis geschieht dies meist durch eine Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie.

Abgesehen von diesem grundsätzlichen Besicherungselement kennt die wirtschaftliche Praxis zahlreiche Arten der Baufinanzierung. Aufgrund der einfachen Gestaltung besonders beliebt ist dabei vor allem der Immobilienkredit, der wie oben beschrieben mit einem Grundpfandrecht abgesichert wird. Allerdings hat sich in den letzten Jahren das so genannte Forward Darlehen als ernst zu nehmender Trend in der Baufinanzierung herausgestellt.

Es handelt sich dabei um eine mit bestimmten Sondervereinbarungen leicht modifizierte Version des Annuitätendarlehens. Die Besonderheit liegt hier vor allem in den Zahlungsmodalitäten des Forward Darlehens. Denn dieses wird erst nach einer vertraglich festgesetzten Vorlaufzeit an den Finanzierungsnehmer der Baufinanzierung ausgezahlt. Diese Vorlaufzeit beträgt in der Regel bis zu 60 Monaten zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und der Auszahlung des Kredits. Bezeichnet wird dieser Zeitraum der Baufinanzierung als Forward Periode. Auf diese Weise sichert sich der Finanzierungsnehmer bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einen günstigen Zinssatz in der Zukunft. Der Zinssatz kann somit nicht - wie bei der gewöhnlichen Baufinanzierung - abhängig vom Finanzmarkt steigen. Günstig ist der Abschluss eines Forward Darlehens also insbesondere dann, wenn marktbedingt günstige Konditionen angeboten werden.

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